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2026.05.30

【神戸市】アパートオーナー様向け｜雨漏りの原因・放置リスク・対応方法を解説

雨漏り解決100％

こんにちは！住まいのやまおか君　雨漏り119神戸店　プロタイムズ神戸西神店です。

私たちは兵庫県神戸市・明石市を中心に外壁塗装・屋根塗装を行なっている塗装会社です。

「入居者からアパートで雨漏りがすると連絡が来た」

「すぐに対応しないと退去されるかもしれない」

「どこまでがオーナーの責任になるのかわからない」

このように、アパートの雨漏りで悩んでいるオーナー様は少なくありません。

アパートの雨漏りは見た目の被害だけでなく、放置すると建物の耐久性や資産価値、入居者との関係にも影響が及ぶ厄介なトラブルです。

戸建てとは異なり、修繕義務や入居者対応が関わるため、オーナー様には早めの判断が求められます。

そこでこの記事では、アパートの雨漏りが発生した際にオーナー様が知っておきたい基礎知識を紹介します。

雨漏りの原因や放置リスク、初動対応、修理会社の選び方までわかりやすく解説します。

雨漏りは”様子見”が被害拡大につながるケースも少なくありません。

大切な資産を守るために、ぜひ最後までご覧ください。

アパートの雨漏り原因と放置リスク
アパートで雨漏りが発生した際の対応手順
アパートの雨漏り修理で失敗しない会社選び

アパートの雨漏り原因と放置リスク

アパートで雨漏りが発生した場合、責任の所在がわからず、修理を後回しにしてしまうケースもあるかもしれません。

しかし、雨漏りは放置すると建物内部の劣化が進み、修理費用や入居者対応の負担が大きくなる可能性があります。

ここでは、アパートの雨漏りにおける責任の考え方や主な原因、放置によるリスクについて解説します。

アパートの雨漏りは誰が対応するのか

アパートで雨漏りが発生した場合、原則としてオーナー様（賃貸人）に修繕する義務があります。

これは民法第606条で、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められているためです。

参考：e-GOV法令検索「民法」

つまり、入居者が普通に生活している中で雨漏りが起きた場合は、オーナー様の負担で直す必要があるのです。

ただし、すべてのケースでオーナー様が責任を負うわけではありません。

入居者の故意や過失による雨漏りの場合は、入居者側に責任が発生することもあります。

【雨漏り原因ごとの責任区分の一例】

雨漏りの原因	修繕の責任
経年劣化や自然災害が原因の雨漏り	原則、賃貸人の負担
入居者が壁に穴を開けたなど、故意・過失が原因	入居者の負担
窓の閉め忘れなど、入居者の通常使用を超える行為	入居者の負担

このように、責任の所在は雨漏りの原因や契約内容によって異なるケースがあります。

とはいえ、一般的なアパートの雨漏りは経年劣化が原因の場合が多く、その大半はオーナー様の修繕責任となります。

ここで注意したいのは、修繕を放置した場合のリスクです。

入居者から家賃減額や契約解除を求められる可能性もあるため、雨漏りの連絡を受けたら速やかに対応することが大切です。

アパートで雨漏りが起こる主な原因

アパートの雨漏りには、主に以下のような原因があります。

【アパートの雨漏りの主な原因】

原因	起こりやすい場所
屋上防水の劣化	陸屋根（りくやね）・屋上
屋根材・板金の劣化	スレート屋根・金属屋根・棟板金（むねばんきん）
外壁のひび割れ	サイディング、モルタル外壁
コーキング劣化	外壁の目地、サッシまわり
排水ドレンの詰まり	屋上やベランダの排水口

まず注意したいのが、屋根や屋上防水の劣化です。

スレート屋根や金属屋根では、屋根材のズレや板金部分の浮き・サビなどが雨水浸入の原因になることがあります。

また、アパートに多い陸屋根（りくやね：平らな屋根）では、防水層が紫外線や雨風の影響を受け続けるため、経年劣化によってひび割れや防水性能の低下が起こります。

劣化が進むと、わずかなすき間から雨水が建物内部へ浸入する原因になります。

次に気を付けたいのが、外壁のひび割れです。

モルタル外壁やサイディング外壁にできた小さなひび割れでも、放置して広がると雨水の浸入口になる可能性があります。

特に外壁の継ぎ目やサッシ周辺は、雨水が入り込みやすい箇所です。

コーキングの劣化も雨漏り原因の一つです。

コーキングとは、外壁材のつなぎ目や、窓まわりのすき間を埋めるゴム状の防水材のことで、紫外線や経年劣化によって硬化やひび割れが発生します。

放置すると、そこから雨水が建物内部に浸入することがあります。

さらに、排水ドレン（雨水排水口）の詰まりにも注意が必要です。

落ち葉やゴミで排水口が詰まると、屋上やベランダに雨水が溜まり、防水層の劣化箇所やすき間から建物内部へ浸入する可能性があります。

これらの劣化は、定期点検によって早期に発見することができます。

被害が大きくなる前に、定期的に建物の状態を確認することが大切です。

雨漏りを放置すると起こる3つのリスク

雨漏りは、天井のシミや水漏れだけの問題ではありません。

建物内部では、見えない場所で木部の腐食やサビ、下地の劣化が進行しているケースもあります。

雨漏りを放置することで起こりやすいリスクは主に次の3つです。

建物の耐久性低下

木造アパートでは柱や梁（はり）が腐ったり、鉄骨造ではサビが進行したりします。

鉄筋コンクリート造の場合、内部の鉄筋がサビて膨張し、コンクリートを内側から押し出して剥がす「爆裂」という現象が起こることもあります。

資産価値の低下

適切な維持管理が行なわれていない場合、建物の資産価値の低下につながる可能性があります。

売却や次の入居者募集の際には、修繕履歴や建物の管理状態が重要な判断材料になるためです。

入居者トラブル

雨漏りによって生活に支障が出ると、家賃減額請求や退去、家財への損害賠償につながる可能性があります。

対応の遅れによって入居者からの信頼を失うと、空室率にも影響しかねません。

被害を大きくしないためにも、雨漏りに気づいた段階で速やかに点検・修理を行なうことが大切です。

雨漏り予防が一番のコスト削減策

雨漏りは、発生してから対応するよりも、起こる前にメンテナンスする方がトータルコストを抑えられます。

なぜなら、初期段階なら部分補修で済むケースでも、進行すると大規模な修繕や下地の交換まで必要になるからです。

【雨漏り予防のために行ないたい対策】

年1回以上の定期点検（特に台風シーズン前）
適切なタイミングでの外壁塗装・屋根塗装・防水工事（一般的には約10年前後が目安）
屋上やベランダの排水ドレンのこまめな清掃

特に築10〜15年が経過したアパートでは、屋根の防水シートや外壁のコーキングが劣化し始める時期にあたります。目立った症状がなくても、このタイミングで一度、専門の会社による点検を受けておくと安心です。

アパートで雨漏りが発生した際の対応手順

アパートで雨漏りが発生した場合は、最初の対応によって被害の広がりや入居者対応の負担が大きく変わります。

対応が遅れると、建物内部の劣化や修理費用の増加につながる可能性もあります。

ここでは、雨漏りの連絡を受けた際の対応について解説します。

状況を確認して写真に残す

雨漏りの連絡を受けたら、できるだけ早く現場の状況を確認することが大切です。

被害状況は写真でしっかり記録しましょう。

【写真撮影のポイント】

被害箇所全体がわかる写真と、シミや破損部分のアップ写真の両方を撮る
いつ撮影した写真かわかるように記録しておく
家具や家電に被害が出ている場合は、その状態も撮影しておく

写真を残しておくことで、修理会社へ被害状況を共有しやすくなります。

また、火災保険の申請や、入居者との被害確認を行なう際の記録として役立つ場合もあります。

被害が広がる前の状態を残しておくためにも、早めに撮影しておくことが大切です。

入居者にも、被害が見つかった時点での写真を残してもらうようお願いしましょう。

発生場所、発生時刻、その時の天候（雨の強さや風向きなど）も合わせて記録しておくと、原因究明の際に役立ちます。

被害を広げない応急処置をする

状況確認と写真撮影を行なったら、被害が広がらないように応急処置を行ないます。

ただし、屋根に登るなどの危険な作業は避け、無理のない範囲で対応してください。

【室内でできる応急措置】

水が落ちてくる場所にバケツや雑巾を置く
濡れる可能性がある家具や家電は、できるだけ別の場所へ移動する
移動が難しい家具や床は、ブルーシートなどで保護する
窓まわりの雨漏りはタオルや吸水シートで水を受ける
電気設備やコンセント付近に水がかかっている場合は、感電防止のため無理に触らず専門会社へ相談する

これらの応急処置はあくまでも被害を広げないための一時的な対応です。

原因を解決するものではないため、必ず専門会社への調査・修理を依頼してください。

また、自己判断で屋根に登ってブルーシートをかけたり、コーキング材で塞いだりするのはおすすめできません。

高所作業は転落の危険があるうえ、誤った位置を塞ぐと雨水の流れが変わって別の場所で雨漏りが発生することもあります。

雨漏りの専門会社に現地調査を依頼する

応急処置と並行して、雨漏りの専門会社に現地調査を依頼しましょう。

雨漏りは、水が落ちてくる場所と、実際に雨水が浸入している場所が一致しないことが多いため、原因を正確に特定するには専門的な調査が欠かせません。

【代表的な雨漏り調査の方法】

調査方法	内容	特徴
目視調査	屋根や外壁の劣化状態を肉眼で確認	基本となる調査で無料診断に含まれることも多い
散水調査	水をかけて雨を再現し、雨水の浸入経路を確認する	浸入経路の精度が高く、状況によっては特殊な液体を使う場合もある（発光液調査）※有料となるケースもある
赤外線調査	サーモグラフィー（温度差を画像化する機器）で水分が溜まっている箇所を確認する	壁を壊さずに内部の水分状況を確認できる　※有料となるケースもある

雨漏り調査では、まず目視で劣化状況や浸入経路を確認します。

そのうえで、原因特定が難しい場合には、散水調査や赤外線調査を行なうことがあります。

原因に応じた修理工事を行なう

調査によって原因が特定できたら、その結果をもとに必要な修理工事を行ないます。

雨漏りの修理方法は、原因によって大きく分かれます。

【雨漏りの主な修理方法】

修理方法	主な症状・対応箇所	主な工事内容
コーキング補修	目地のゴム材の劣化	古いコーキングを撤去し、新しい防水材を充填
外壁補修・外壁塗装	ひび割れ・塗膜（とまく：塗料が乾いて固まった膜）劣化	ひび割れ補修後に、塗装で防水性を回復
屋根補修・屋根塗装	板金破損、瓦のズレ、塗膜劣化	ズレや破損を補修し、必要に応じて塗装
防水工事	屋上・ベランダの防水層劣化	古い防水層を補修・再施工

雨漏り修理は、単に水が入る場所を塞ぐだけではありません。

劣化した部材の補修や、防水性能を回復する工事を行ない、再発を防ぐことが重要です。

アパートの雨漏り修理で失敗しない会社選び

雨漏りは、原因を正確に特定し、症状に合った修理を行なうことが再発防止につながります。

特にアパートの雨漏りは、戸建てよりも被害範囲や入居者対応が複雑になるケースがあるため、価格だけでなく、調査力や施工内容を含めて会社を選ぶことが大切です。

ここでは、雨漏り修理会社を選ぶ際のポイントを解説します。

アパートの雨漏り修理会社選びのポイント

アパートの雨漏り修理会社選びでは、集合住宅の対応経験や対応の迅速さも重要です。

【信頼できる雨漏り修理会社の特徴】

特徴	確認したいポイント
アパート・集合住宅の対応実績	入居者対応を含む施工事例があるか
原因調査の実績	散水調査など原因特定の体制があるか
迅速な対応力	入居者トラブル時に早く対応できるか
保証・アフターフォロー	工事後の保証内容が明確か

これらの特徴を満たす会社は、原因調査から修理、入居者対応を含めたアフターフォローまで一貫して相談しやすい傾向があります。

特にアパートの雨漏りでは、複数の部屋や共用部に影響が及ぶケースもあるため、原因を正確に特定できる調査力が重要です。

雨漏りは建物構造や劣化状況によって原因が異なるため、集合住宅の施工実績や専門知識を持つ会社であれば、複雑なケースにも対応しやすくなります。

アパートの雨漏り修理でよくある失敗例

アパートの雨漏りでは、対応の遅れや原因特定不足によって、被害が拡大してしまうケースもあります。

【アパートの雨漏り修理でよくある失敗例】

原因特定が不十分なまま応急処置だけ行ない、別の部屋でも雨漏りが発生した
入居者対応が遅れ、クレームや退去につながってしまった
価格だけで会社を選び、必要な防水工事や下地補修が行なわれなかった
共用部や屋上まで十分に調査されず、工事後に再発した

このような失敗を防ぐためには、価格だけでなく、アパートや集合住宅の対応実績、原因調査の体制を確認することが大切です。

また、雨漏りで焦っているときほど、その場で契約を迫る会社には注意が必要です。

複数の会社から見積もりを取り、調査内容や工事内容を比較したうえで判断しましょう。

住まいのやまおか君　雨漏り119神戸店プロタイムズ神戸西神店の強み

当店「住まいのやまおか君　雨漏り119神戸店　プロタイムズ神戸西神店」では、神戸市・明石市を中心に、アパート・集合住宅の雨漏り調査や修理を行なっています。

【住まいのやまおか君　雨漏り119神戸店　プロタイムズ神戸西神店の強み】

強み	内容
アパート・集合住宅の対応実績	雨漏り調査から修理まで対応
雨漏り専門ネットワーク加盟	「雨もり119」加盟店として調査・施工に対応
原因調査に対応	目視・散水・赤外線調査を実施
地域密着の対応	神戸市・明石市を中心に迅速対応
一貫対応	調査から修理・アフターフォローまで対応